|
Οι ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης όλων των οικοπέδων του προϋφιστάμενου του έτους 1923 οικισμού Μεγίστη της νήσου Μεγίστης, τροποποιούνται και καθορίζονται ως ακολούθως.
1. Δεν επιτρέπεται καμία αλλοίωση του θαλάσσιου μετώπου σε όλο το μήκος ανάπτυξης του οικισμού και για απόσταση 1000 m από τα όριά του κατά μήκος της ακτογραμμής. Συγκεκριμένα, δεν επιτρέπεται η επιχωμάτωση ή ο εκβραχισμός της ακτής, πέραν της ήδη υπάρχουσας προκυμαίας, για τη διαμόρφωση οδών, κοινόχρηστων χώρων ή λιμενικών έργων, καθώς και για χρήση ή επέκταση των κατοικιών.
2. Στον οικισμό ισχύουν οι αρτιότητες και οι όροι δόμησης που καθορίζονται με τα από [ΠΔ] 13-07-1976 και 19-10-1978 προεδρικά διατάγματα (ΦΕΚ 217/Δ/1976) και (ΦΕΚ 594/Δ/1978) εφ' όσον δεν ορίζεται διαφορετικά από τις διατάξεις του παρόντος.
3. (Α) Η τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο θα γίνεται ώστε:
α. Να προστατεύονται βασικά σημεία θέας των κοινόχρηστων χώρων (δρόμων, πλατειών).
β. Να προστατεύεται κατά το δυνατόν η θέα των όμορων οικοπέδων και ιδιαίτερα των όπισθεν ευρισκομένων.
γ. Να μη παρεμποδίζεται ο φυσικός φωτισμός - αερισμός των χώρων υφισταμένων κτιρίων στα όμορα οικόπεδα, από την ανέγερση της νέας οικοδομής ή προσθήκης.
Απαραίτητη είναι η φωτογραφική αποτύπωση των όμορων κτισμάτων και των κτισμάτων της έναντι πλευράς της οδού.
(Β) Κατά την τοποθέτηση των κτιρίων τηρείται η συνέχεια της υφιστάμενης γραμμής. Ειδικότερα:
α. Σε οδούς με συνεχή μέτωπα κτιρίων, η όψη του νέου κτιρίου συμπληρώνει το μέτωπο των διπλανών υφισταμένων οικοδομών επί της διαμορφωμένης οικοδομικής γραμμής.
β. Σε οδούς, όπου οι υφιστάμενες οικοδομές δεν δια-μορφώνουν συνεχή μέτωπα, αλλά η υφιστάμενη κατάσταση έχει δημιουργήσει κανόνα ως προς τη θέση της γραμμής δόμησης των κτιρίων, το νέο κτίριο μπορεί να τοποθετηθεί στη διαμορφωμένη οικοδομική γραμμή και σε απόσταση από τα πλάγια όρια του οικοπέδου ίση ή μεγαλύτερη από το Δ.
γ. Εάν ανεγείρεται νέα οικοδομή στη θέση παλαιού κτιρίου (κατεδαφισθέντος ή όχι), η νέα οικοδομή τοποθετείται στη θέση του παλαιού κτιρίου. Προκειμένου οι αρμόδιες υπηρεσίες να εγκρίνουν την θέση του κτιρίου στο οικόπεδο, πρέπει να υποβάλλεται πλήρης φωτογραφική αποτύπωση του άμεσου περιβάλλοντος του οικοπέδου (όμορα οικόπεδα, δρόμοι ή κοινόχρηστοι χώροι που βρίσκονται σε άμεση επαφή με το οικόπεδο και ίχνος προϋφιστάμενου ).
4. Ο μέγιστος αριθμός ορόφων των κτιρίων στο σύνολο του οικισμού ορίζεται σε 2.
5. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων ορίζεται ως εξής:
α. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος καθορίζεται σε 7.50 m.
β. Το ύψος του κτιρίου ή του κτίσματος μετρείται σε κάθε σημείο του περιγράμματος της οικοδομής και μόνον από την τελική στάθμη του φυσικού εδάφους. Σε περίπτωση που η γραμμή δόμησης συμπίπτει με το όριο του δρόμου, το ύψος της όψης επί του δρόμου αυτού μετρείται από τη στάθμη της οδού.
γ. Στα διώροφα κτίρια επιτρέπεται η κατασκευή ισογείου με μεγάλο ύψος και η δημιουργία εσωτερικού ημιώροφου (παταριού) σε αυτό, σύμφωνα με τα ισχύοντα στα κτίρια του οικισμού. Σε αυτή την περίπτωση, το ύψος του κτιρίου μπορεί να φτάνει τα 8.50 m, χωρίς όμως να γίνεται υπέρβαση στη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση.
δ. Η τυχόν υπερύψωση του δαπέδου του ισογείου δεν θα υπερβαίνει το 1 m από τη στάθμη του δρόμου.
ε. Σε περίπτωση μεγάλης κλίσης του εδάφους, η υπερύψωση μπορεί να αυξηθεί κατά 1 m στην όψη με τη χαμηλότερη στάθμη. Στην περίπτωση αυτή, κατ' εξαίρεση, επιτρέπεται στην όψη αυτή του κτιρίου να διαμορφωθούν τρεις στάθμες ανοιγμάτων (υπόγειο, ισόγειο, όροφος). Σε καμία περίπτωση η οικοδομή δεν μπορεί να υπερβαίνει, λόγω της κλίσης του εδάφους, το ύψος των 8.50 m σε οποιαδήποτε σημείο της. Σε αυτή την περίπτωση, δεν εφαρμόζεται η διάταξη για εσωτερικό πατάρι.
στ. Ως μέγιστο ύψος κτιρίου ή κτίσματος νοείται το ύψος των τελικά διαμορφωμένων όψεων, συμπεριλαμβανομένης και της υπερύψωσης από το φυσικό έδαφος. Πέραν του ύψους αυτού, επιτρέπεται μόνον η κατασκευή στέγης (μεγίστου ύψους 1.5 m) και στηθαίου ή καπνοδόχων (έως 1 m).
ζ. Απαγορεύεται κάθε εκσκαφή ή επιχωμάτωση στο γήπεδο, εκτός από τις απολύτως αναγκαίες για την κατασκευή του κτιρίου.
Τα αρμόδια, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, όργανα έχουν τη δυνατότητα να επιφέρουν μικρής εκτάσεως μεταβολές στα επιτρεπόμενα ύψη μιας οικοδομής, εφόσον αυτό απαιτείται για την προσαρμογή του κτιρίου στα πρότυπα του άμεσου περιβάλλοντός του, χωρίς αυτό να προκαλεί υπέρβαση του αριθμού των 2 ορόφων και προκειμένου να αποφευχθεί η πλήρης ομοιομορφία στα ύψη μεταξύ των κτιρίων.
6. Η διαμόρφωση των όγκων του κτιρίου, η διάταξή του μέσα στο γήπεδο και τα μορφολογικά του χαρακτηριστικά πρέπει να εναρμονίζονται με το υπάρχον δομημένο περιβάλλον του οικισμού. Συγκεκριμένα οι κατόψεις των κτιρίων θα είναι ορθογωνικές, παραλληλόγραμμες, με αναλογίες πλευρών 1:1,5-1,8 και μέγιστη διάσταση τα 11 m.
Τα κτίρια που προκύπτουν θα πρέπει να έχουν συμπαγείς, παραλληλεπίπεδους, καθαρούς όγκους, χωρίς κλιμακώσεις καθ' ύψος (εσοχές), ή σύνθετες κατόψεις (σπασίματα).
Δεν επιτρέπεται η τοποθέτηση του ορόφου σε εσοχή, ή η δημιουργία ημιυπαίθριων σε οποιαδήποτε πλευρά του κτιρίου.
Δεν επιτρέπεται η κατασκευή βοηθητικών ισογείων κτισμάτων.
7. Ο μέγιστος ενιαίος όγκος του κτιρίου δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 600 m3, μη συμπεριλαμβανομένου του όγκου της στέγης. Στα κτίρια που λειτουργικά αναπτύσσονται σε όγκο μεγαλύτερο του επιτρεπομένου επιβάλλεται η διάσπαση των όγκων. Οι όγκοι που διαμορφώνονται μπορούν να βρίσκονται σε επαφή μεταξύ τους, δημιουργώντας ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο με ενότητα και συνοχή, σύμφωνα με τη συγκρότηση και τη δομή των υπαρχόντων κτισμάτων του οικισμού. Οι όγκοι που προκύπτουν θα διαμορφώνονται με δύο όψεις με σαφώς διακριτά χαρακτηριστικά. Σε περίπτωση πλήρους διαχωρισμού των επιμέρους όγκων, η μεταξύ τους απόσταση θα είναι τουλάχιστον 2.50 m.
Σε κτίρια με χρήσεις πολιτισμού ή κτίρια κοινής ωφελεί-ας δεν επιβάλλεται η διάσπαση των όγκων. Τα κτίρια αυτά θα πρέπει να τηρούν την υφιστάμενη κλίμακα των κτιρίων του οικισμού.
8. Το μέγιστο συνεχές ενιαίο τμήμα όψεως του κτιρίου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 8 m στην πρόσοψη και τα 11 m στις πλευρικές όψεις. Σε περίπτωση που το μήκος του κτιρίου είναι μεγαλύτερο, επιβάλλεται ο διαχωρισμός των στεγών του κτιρίου. Οι όγκοι που διαμορφώνονται μπορούν να βρίσκονται σε επαφή μεταξύ τους, δημιουργώντας ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο με ενότητα και συνοχή, σύμφωνα με την συγκρότηση και τη δομή των υφιστάμενων κτισμάτων του οικισμού.
9. Η κάλυψη των κτιρίων επιβάλλεται να γίνεται με κεραμοσκεπή στέγη δίρριχτη με αετωματική απόληξη στην κύρια όψη. Μονόρριχτη στέγη επιτρέπεται μόνο σε μονώροφα μικρά κτίσματα, εμβαδού έως 50 m2. Ειδικά για τα κτίρια που τοποθετούνται στο μέτωπο της παραλίας, η κάλυψη θα γίνεται με δίρριχτη στέγη, της οποίας το αέτωμα θα διαμορφώνεται στην κύρια όψη προς τη θάλασσα. Σε περίπτωση που το κτίριο ακολουθεί νεοκλασική μορφολογία, σύμφωνα με τα υφιστάμενα πρότυπα του οικισμού, επιτρέπεται η κατασκευή τετράρριχτης στέγης ενσωματωμένης σε περιμετρικό στηθαίο νεοκλασικής ρυθμολογίας, μετά από σύμφωνη γνώμη των αρμοδίων οργάνων του Υπουργείου Αιγαίου. Η κλίση της στέγης δεν θα υπερβαίνει το 30% και το ύψος της το 1.50 m.
Η διευθέτηση των ομβρίων θα γίνεται με περιμετρικό κανάλι απορροής μεταξύ του εξωτερικού τοίχου και του στηθαίου που περιβάλλει τη στέγη είτε πρόκειται για δίρριχτη, είτε για τετράρριχτη.
Η επικάλυψη της στέγης γίνεται με βυζαντινά ή ρωμαϊκά κεραμίδια, χρώματος κόκκινου.
Επιβάλλεται η κατασκευή της στέγης μετά την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού και της τοιχοποιίας του κτιρίου, και πριν από κάθε άλλη οικοδομική εργασία, έστω και αν δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης.
10. Στη μορφολογία των όψεων επικρατεί ο κατακόρυφος άξονας συμμετρίας, αλλά όχι και η πλήρης αντιστοίχηση των ανοιγμάτων μεταξύ των επιπέδων. Οι όψεις των κτιρίων επιχρίονται με κοινό επίχρισμα.
Ο χρωματισμός στις εξωτερικές επιφάνειες των όψεων του κτιρίου επιβάλλεται να είναι σε τόνους που συναντώνται στις παλαιές οικοδομές του οικισμού, όπως είναι το λευκό και οι ανοικτές αποχρώσεις της ώχρας.
Απαγορεύεται οποιασδήποτε μορφής ή κατασκευής επένδυση των εξωτερικών όψεων (λίθινες πλάκες, κεραμικά πλακάκια, κ.λ.π.).
11. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή ανοικτών βεραντών, εσοχών και ημιυπαίθριων χώρων στον όγκο του κτιρίου.
12. Η επιφάνεια των ανοιγμάτων δεν θα υπερβαίνει το 30% της επιφανείας των όψεων, στις οποίες αντιστοιχούν, εκτός από την κύρια όψη όπου μπορούν να φτάνουν το 50%. Τα ανοίγματα θα διατάσσονται συμμετρικά, ως προς τον κεντρικό κατακόρυφο άξονα της όψης, με τριαδική ή πενταδική διάταξη στην κύρια όψη, χωρίς κατ' ανάγκη την πλήρη αντιστοίχηση του αριθμού των ανοιγμάτων μεταξύ των επιπέδων. Η αναλογία ύψους /πλάτος θα είναι από 3/2 έως 4/2 για τα παράθυρα και 5/2 για τις πόρτες, μη συμπεριλαμβανομένων των φεγγιτών. Το πλάτος των ανοιγμάτων δεν θα υπερβαίνει το 1.20 m.
Οι ενδιάμεσες των ανοιγμάτων πλήρεις επιφάνειες θα είναι τουλάχιστον 0,50 m και η απόσταση των ανοιγμάτων από τις ακμές των κτιρίων τουλάχιστον 0.80 m. Οι θύρες στο ισόγειο μπορούν να έχουν μεγαλύτερο πλάτος μέχρι και 2 m.
Επιτρέπεται η κατασκευή τοξωτών υπερθύρων ή ανακουφιστικών τόξων μόνο στα ανοίγματα του ισογείου. Τα υπέρθυρα των ανοιγμάτων του ορόφου θα είναι οριζόντια. Επιτρέπεται η κατασκευή φεγγιτών ιδιαίτερα στην περίπτωση κατασκευής υπερυψωμένου ισογείου ή εσωτερικού παταριού.
Περιμετρικά των ανοιγμάτων είναι δυνατόν να κατασκευασθούν διακοσμητικά κορνιζώματα από ξύλο, πέτρα ή σοβά (πλάτους 0,12-0,15 m και πάχους έως 0,03 m).
13. Τα κουφώματα επιβάλλεται να είναι ξύλινα ταμπλαδωτά ή περσιδωτά, πτυσσόμενα ή αναδιπλούμενα. Τα υαλοστάσια των ανοιγμάτων πρέπει να υποδιαιρούνται με οριζόντια καΐτια. Το σύνολο των κουφωμάτων του κτιρίου επιβάλλεται να έχουν ενιαίο χρωματισμό και να είναι μονόχρωμα στο χρώμα της ώχρας, του γκρίζου, του καφέ ή του πράσινου και στις βασικές αποχρώσεις τους.
Επιβάλλεται να βάφονται στο ίδιο χρώμα και τα σιδηρά στοιχεία των κουφωμάτων (μεντεσέδες κ.λ.π.), με εξαίρεση τα σίδερα ασφαλείας, των οποίων το χρώμα πρέπει να είναι μαύρο.
Οι αυλόθυρες να είναι ξύλινες ή σιδηρές βαμμένες στο χρώμα των κουφωμάτων ή των τυχόν άλλων μεταλλικών στοιχείων αντίστοιχα.
14. Ο εξώστης που ανοίγεται σε πρόβολο (μπαλκόνι) τοποθετείται στον άξονα συμμετρίας της όψης. Σε κάθε όψη επιτρέπεται η διαμόρφωση ενός μόνον εξώστη, ο οποίος θα έχει πλάτος το ελάχιστο 0,60 m και μέγιστο 1,00 m, και μήκος έως το 1/2 του μήκους της όψης στην οποία αντιστοιχεί και πάντως όχι μεγαλύτερο των 3,00 m. Οι εξώστες έχουν ορθογωνική κάτοψη και κατασκευάζονται από ξύλο με ξύλινο δάπεδο κατά τα τοπικά πρότυπα. Επιβάλλεται η κατασκευή ξύλινων υποστηριγμάτων (φουρουσιών) κάτω από το δάπεδο των εξωστών.
15. Οι περιφράξεις των αυλών ή των οικοπέδων, καθώς και οι τοίχοι αντιστήριξης όπου απαιτείται, κατασκευάζονται ή από εμφανή λιθοδομή ή υδροχρωματισμένη λευκή. Σε περίπτωση κατασκευής από άλλο δομικό υλικό, ελάχιστου πλάτους 0.40 m, αυτή επιχρίεται και βάφεται υποχρεωτικά, σε χρώμα λευκό. Επιτρέπεται η δημιουργία τόξων στις αυλόθυρες των περιφράξεων των γηπέδων, στις θύρες εισόδου. Ανάλογες υπάρχουσες κατασκευές διατηρούνται και επισκευάζονται βάσει σχεδίων αποτύπωσης.
16. Ανοικτές κλίμακες επιτρέπονται αποκλειστικά από το επίπεδο του δρόμου στο ισόγειο και μόνον στην περίπτωση υπερύψωσης του ισογείου. Επιβάλλεται να είναι κτιστές συμπαγείς και να κατασκευάζονται κάθετα στον όγκο του κτιρίου. Το πλάτος τους να μη υπερβαίνει το 1.20 m. Τα πατήματα να επιστρώνονται με σχιστόπλακες ή με τσιμεντοκονία χρώματος γκρι και τα ρίχτια να είναι σοβατισμένα και βαμμένα σε χρώμα λευκό. Απαγορεύεται κάθε άλλο υλικό επίστρωσης. Απαγορεύονται οι ελικοειδείς κλίμακες. Τα ανοικτά κλιμακοστάσια δεν προσμετρώνται στο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων.
Η προσπέλαση των υπογείων θα γίνεται μόνον με εσωτερικό κλιμακοστάσιο.
17. Τα κιγκλιδώματα των εξωστών επιβάλλεται να κατασκευάζονται αποκλειστικά από ξύλο ή σίδερο απλής ορθογωνικής διατομής, σύμφωνα με τα επικρατούντα στον οικισμό αρχιτεκτονικά πρότυπα. Τα μεταλλικά χρωματίζονται μαύρα και τα ξύλινα σε χρωματισμό ανάλογο με αυτόν των κουφωμάτων. Τα κιγκλιδώματα νεοκλασικού τύπου επιτρέπονται μόνο στα αντίστοιχα κτίρια, μετά από έγκριση των αρμοδίων οργάνων του Υπουργείου Αιγαίου.
18. Απαγορεύεται η κατασκευή κάθε είδους προστεγάσματος, στεγάστρου ή μαρκίζας σε κτίρια και χώρους εντός της περιοχής του οικισμού.
19. Δεν επιτρέπεται η κατασκευή στοών, αρχιτεκτονικών προεξοχών, κογχών ή άλλων μορφολογικών στοιχεί-ων, τα οποία δεν συναντώνται στα παραδοσιακά κτίσματα του οικισμού.
20. Οι μετρητές ηλεκτρικού ρεύματος και κάθε άλλο στοιχείο παροχής να μη προεξέχουν των όψεων, αλλά να ενσωματώνονται (σε εσοχή) στο σώμα του κτιρίου ή της περίφραξης.