Συνδεθείτε στην Υπηρεσία Νομοσκόπιο Είσοδος στην υπηρεσία Νομοσκόπιο.     Χρήστης Κωδικός   Υπενθύμιση στοιχείων λογαριασμού       Νέοι χρήστες Εάν είστε νέος χρήστης, θα πρέπει να δημιουργήσετε ένα ΔΩΡΕΑΝ λογαριασμό προκειμένου να φύγει το παράθυρο αυτό και να αποκτήσετε πλήρη πρόσβαση στην υπηρεσία Νομοσκόπιο. Δημιουργία νέου λογαριασμού

(άρθρο 4 του νόμου 2300/1995)

 

Α. Κριτήρια οριοθέτησης του πεδίου για την πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

 

Επιτρέπεται κατ' αρχήν η πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε περιοχές οι οποίες πληρούν σωρευτικά τα εξής κριτήρια:

 

1. Βρίσκονται εντός σχεδίου.

 

2. Δεν έχουν χαρακτηριστεί ως:

 

α) Περιοχές ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους

β) Ιστορικοί τόποι

γ) Παραδοσιακοί ή αξιόλογοι οικισμοί, ιστορικά κέντρα πόλεων, παραδοσιακά τμήματα οικισμών (παραδοσιακά σύνολα)

δ) Αρχαιολογικοί χώροι

 

3. Δεν έχουν καθοριστεί στην περιοχή ειδικοί όροι δόμησης για την προστασία αρχαιολογικών χώρων ή άλλων πολιτιστικών ή αξιόλογων στοιχείων από απόψεως περιβάλλοντος.

 

Β. Μέσα στις περιοχές της ενότητας Α του άρθρου αυτού καθορίζονται με τις διατάξεις του παρόντος τμήματος I ως περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης (ΠΥΣΔΟ) οι περιοχές στις οποίες συντρέχουν σωρευτικά τα εξής κριτήρια:

 

1. Δεν έχουν χαρακτηριστεί ως ζώνες ενεργού πολεοδομίας ή ζώνες αστικού αναδασμού ή δεν είναι περιοχές οργανωμένης δόμησης ή περιοχές που αναπτύσσονται με ιδιωτική πολεοδόμηση ή από οικοδομικούς συνεταιρισμούς.

 

2. Το συνολικά μεταφερόμενο εμβαδόν δομήσιμων επιφανειών, μέσα στα όρια της εντός σχεδίου περιοχής ενός δήμου ή κοινότητας, είναι μικρότερο από το 10% του εμβαδού των δομήσιμων επιφανειών που προκύπτει κατά προσέγγιση από την εφαρμογή των ισχυόντων συντελεστών δόμησης. Το αρμόδιο όργανο, ο τρόπος και η διαδικασία του κατά προσέγγιση υπολογισμού του εμβαδού των παραπάνω δομήσιμων επιφανειών καθορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, η οποία δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

 

Γ. Μέσα στις περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης ανάλογα με τη χρήση των περιοχών απαιτείται να συντρέχουν επί πλέον τα παρακάτω πολεοδομικά κριτήρια για την πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης:

 

1. Περιοχές με χρήση αμιγούς κατοικίας.

 

Μέσα στις περιοχές αμιγούς κατοικίας επιτρέπεται η πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης εφόσον συντρέχουν σωρευτικά τα εξής κριτήρια:

 

α) Ο μεταφερόμενος σε κάθε ωφελούμενο ακίνητο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος στην περιοχή του για συντελεστή δόμησης μέχρι και 0.8, το 15% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης πάνω από το 0.8 μέχρι και 1.2 και το 10% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης πάνω από 1.2. Σε περιοχές παραθεριστικής κατοικίας ο μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% του ισχύοντος στην περιοχή ωφελούμενου ακινήτου.

 

β) Το άθροισμα του μεταφερόμενου στο ωφελούμενο ακίνητο και του ισχύοντος στην περιοχή του συντελεστή δόμησης δεν υπερβαίνει τον αριθμό 2.4.

 

γ) Η μεταφορά συντελεστή δόμησης αφορά την επαύξηση χώρων κατοικίας ή βοηθητικών χώρων αυτής.

 

δ) Το ωφελούμενο ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή, η οποία μέχρι την έκδοση της απόφασης του προϊσταμένου της αρμόδιας περιφερειακής υπηρεσίας της παραγράφου 5 του άρθρου 210, δεν έχει χαρακτηριστεί ως περιοχή ιδιαίτερης μορφολογίας με έντονη κλίση. Ο χαρακτηρισμός αυτός γίνεται με απόφαση του οικείου νομάρχη ύστερα από γνωμοδότηση της Επιτροπής Πολεοδομικού και Αρχιτεκτονικού Ελέγχου, εφόσον στην περιοχή υπάρχουν δρόμοι με κλίση μεγαλύτερη του 20%.

 

2. Περιοχές με χρήση γενικής κατοικίας ή περιοχές εντός σχεδίου στις οποίες δεν έχουν καθοριστεί χρήσεις με ειδικό κανονισμό. Μέσα στις περιοχές αυτές επιτρέπεται η πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης εφόσον συντρέχουν σωρευτικά τα εξής κριτήρια:

 

α) Ο μεταφερόμενος σε κάθε ωφελούμενο ακίνητο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 30% του ισχύοντος στην περιοχή του για συντελεστή δόμησης μέχρι και 0.8, το 25% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης πάνω από 0.8 μέχρι και 1.2 και το 20% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης πάνω από 1.2. Σε περιοχές παραθεριστικής κατοικίας ο μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος στην περιοχή του ωφελούμενου ακινήτου.

 

β) Το άθροισμα του μεταφερόμενου στο ωφελούμενο ακίνητο και του ισχύοντος στην περιοχή του συντελεστή δόμησης δεν υπερβαίνει τον αριθμό 2.4.

 

γ) Εφόσον το ωφελούμενο ακίνητο βρίσκεται μέσα σε περιοχή, η οποία μέχρι την έκδοση της απόφασης της παραγράφου 5 του άρθρου 210, έχει χαρακτηριστεί ως περιοχή ιδιαίτερης μορφολογίας με έντονη κλίση, η πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης γίνεται μέσα στο ισχύον ύψος της περιοχής είτε αυτό καθορίζεται με ειδικό κανονισμό είτε προκύπτει με βάση τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 250.

 

3. Περιοχές με χρήση πολεοδομικού κέντρου. Μέσα στις περιοχές πολεοδομικού κέντρου επιτρέπεται η πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης εφόσον συντρέχουν σωρευτικά τα εξής κριτήρια:

 

α) Ο μεταφερόμενος σε κάθε ωφελούμενο ακίνητο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 30% του ισχύοντος στην περιοχή του για συντελεστή δόμησης μέχρι και 0.8, το 25% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης πάνω από 0.8 μέχρι και 1.2 και το 20% για το τμήμα του συντελεστή δόμησης πάνω από 1.2 προκειμένου για κτίρια κατοικίας και 40%, 35% και 30% αντίστοιχα για ειδικά κτίρια. Σε περιοχές παραθεριστικής κατοικίας ο μεταφερόμενος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του ισχύοντος στην περιοχή του ωφελούμενου ακινήτου για κτίρια κατοικίας και το 30% για ειδικά κτίρια.

 

β) Το άθροισμα του μεταφερόμενου στο ωφελούμενο ακίνητο και του ισχύοντος στην περιοχή του συντελεστή δόμησης δεν υπερβαίνει τον αριθμό 2.4 προκειμένου για κτίρια κατοικίας και 3 για ειδικά κτίρια.

 

Δ. Μέσα στις περιοχές της ενότητας Α του άρθρου αυτού, επίσης μπορεί να καθορίζονται επίσης ειδικές ζώνες υποδοχής συντελεστή (ΕΖΥΣ) με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων, ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος. Για τις περιοχές αρμοδιότητας των Οργανισμών Αθήνας και Θεσσαλονίκης αντί του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος γνωμοδοτεί η Εκτελεστική Επιτροπή των οργανισμών αυτών αντίστοιχα. Οι ειδικές ζώνες υποδοχής συντελεστή μπορεί να καθορίζονται και με το διάταγμα έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης. Στην περίπτωση αυτή γνωμοδοτεί το Συμβούλιο Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος νομού. Μέσα στις ειδικές ζώνες υποδοχής συντελεστή δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της ενότητας Γ του άρθρου αυτού.

 

Τα κριτήρια για τον καθορισμό μιας περιοχής ως ειδικής ζώνης υποδοχής συντελεστή είναι τα εξής:

 

α) Ο καθορισμός της ειδικής ζώνης υποδοχής συντελεστή και το ποσοστό αύξησης του ισχύοντος ή καθοριζόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής πρέπει να προβλέπονται από το γενικό πολεοδομικό σχέδιο σύμφωνα με χωροταξικά και πολεοδομικά δεδομένα και τους αναπτυξιακούς στόχους για την περιοχή, όπως π.χ. η οικιστική ανάπτυξη της περιοχής, τα περιθώρια επιβάρυνσής της, η θέση, η φυσιογνωμία και η ιδιαιτερότητά της, τα δίκτυα υποδομής και ο κοινωνικός εξοπλισμός. Πάντως ο συνολικός συντελεστής δόμησης (ισχύων και μεταφερόμενος) στις ειδικές ζώνες υποδοχής συντελεστή δεν μπορεί να υπερβαίνει το 2.4 σε περιοχές αμιγούς και γενικής κατοικίας και το 3 σε περιοχές πολεοδομικού κέντρου.

 

β) Δεν αλλοιώνεται η οικιστική φυσιογνωμία της περιοχής λόγω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

 

γ) Από την ανάλυση της μελέτης για τον καθορισμό της περιοχής ως ειδικής ζώνης υποδοχής συντελεστή προκύπτει ότι οι προβλεπόμενοι από το σχέδιο κοινόχρηστοι χώροι και οι χώροι για την ανέγερση κοινωφελών κτιρίων επαρκούν για τις ανάγκες της περιοχής μετά την πραγματοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

 

Ε. Γενικά κριτήρια για την πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης μέσα στις περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης και ειδικές ζώνες υποδοχής συντελεστή ανεξάρτητα από τη χρήση γης των περιοχών. Για την πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης μέσα σε περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης και ειδικές ζώνες υποδοχής συντελεστή απαιτείται να συντρέχουν σωρευτικά τα εξής κριτήρια, εκτός εάν στο προεδρικό διάταγμα έγκρισης των ειδικών ζωνών υποδοχής συντελεστή ορίζεται διαφορετικά:

 

1. Ποσοστό κάλυψης οικοπέδου.

 

Το ποσοστό κάλυψης του ωφελούμενου οικοπέδου μετά την πραγματοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης δεν πρέπει να υπερβαίνει το ισχύον με βάση τους όρους δόμησης της περιοχής.

 

2. Ύψος κτιρίου

 

α) Τηρούνται τα όρια του ιδεατού στερεού της παραγράφου 6 του άρθρου 250.

 

β) Σε περιοχές αμιγούς κατοικίας δεν επιτρέπεται η υπέρβαση του ισχύοντος ύψους της περιοχής, είτε αυτό καθορίζεται με ειδικό πολεοδομικό κανονισμό, είτε προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 250.

 

γ) Σε περιοχές γενικής κατοικίας και πολεοδομικών κέντρων το ύψος κτιρίου μπορεί να υπερβεί αυτό που καθορίσθηκε με ειδικό πολεοδομικό κανονισμό κατά 3.30 m αυτό δε που προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 250 υπολογίζεται σύμφωνα με το συνολικό συντελεστή δόμησης μετά τη μεταφορά.

 

δ) Σε περιοχές πολεοδομικών κέντρων και σε περιπτώσεις ακινήτων που καταλαμβάνουν ολόκληρο οικοδομικό τετράγωνο, επιτρέπεται η αύξηση του ύψους που προκύπτει με βάση τις διατάξεις του άρθρου 250 για το συνολικό συντελεστή δόμησης, κατά 3 m.

 

3. Αποστάσεις Δ

 

α) Τηρούνται οι αποστάσεις Δ του άρθρου 250, όπου απαιτείται.

 

β) Σε περιπτώσεις προσθηκών κατά το ύψος σε υφιστάμενα νομίμως μέχρι την 12-04-1995 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου 2300/1995) κτίρια, επιτρέπεται η πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης, με ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων που ισχύουν για προσθήκες. Εφόσον με την προσθήκη γίνεται υπέρβαση του ύψους της περιοχής, για το τμήμα αυτό της προσθήκης πρέπει να τηρούνται οι αποστάσεις Δ, όπου απαιτούνται, σύμφωνα με το συνολικό ύψος της οικοδομής.

 

4. Θέσεις χώρων στάθμευσης

 

α) Εξασφαλίζονται οι τυχόν απαιτούμενες, λόγω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στο ίδιο ακίνητο ή σε ακίνητο που απέχει από το ωφελούμενο απόσταση που προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις.

 

β) Θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που προκύπτουν λόγω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης δεν τοποθετούνται πάνω στο προκήπιο, εκτός αν η απαιτούμενη θέση είναι μία.

 

γ) Στις περιπτώσεις ακινήτων επί βασικού ή πρωτεύοντος ή δευτερεύοντος οδικού δικτύου η πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης επιτρέπεται μόνο εφόσον αυξηθούν οι θέσεις στάθμευσης που απαιτούνται, με βάση τις κείμενες διατάξεις, κατά το ποσοστό αύξησης του συντελεστή δόμησης και υπάρχει σχετική έγκριση της αρμόδιας υπηρεσίας κυκλοφορίας της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Έργων.

 

5. Το ωφελούμενο οικόπεδο πρέπει να είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση.

 

6. Προκειμένου για ωφελούμενα ακίνητα που βρίσκονται στα πολεοδομικά συγκροτήματα Αθήνας και Θεσσαλονίκης τα Βαρυνόμενα ακίνητα πρέπει να βρίσκονται μέσα στο ίδιο πολεοδομικό συγκρότημα με τα ωφελούμενα.

 

7. α) Κατ' εξαίρεση των διατάξεων του παρόντος άρθρου, εκτός της προηγουμένης παραγράφου 6, μπορεί να πραγματοποιείται μεταφορά συντελεστή δόμησης σε νομίμως ανεγερθέντα κτίρια, στα οποία μεταγενέστερα έγινε κατά παράβαση της οικοδομικής άδειας αλλαγή χρήσης χώρου, πριν από την 12-04-1995 και για το λόγο αυτό έχει γίνει υπέρβαση του συντελεστή δόμησης του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας νομιμοποίησης πρέπει να έχουν καταβληθεί τα πρόστιμα αυθαίρετης αλλαγής χρήσης. Οι παραπάνω διατάξεις εφαρμόζονται εφόσον:

 

1) η νέα χρήση επιτρέπεται στην περιοχή και

2) δεν έχουν προστεθεί ή δεν προστίθενται νέοι κλειστοί χώροι, οι δε υφιστάμενοι πληρούν τις ισχύουσες κτιριοδομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά την κατασκευή των χώρων αυτών για τη νέα χρήση.

 

β) Επίσης κατ' εξαίρεση των ίδιων παραπάνω διατάξεων επιτρέπεται η πραγματοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης, σε εντός σχεδίου ή εντός οικισμού ακίνητα, στα οποία έχει συσταθεί κατ' έκταση ή καθ' ύψος οριζόντια ιδιοκτησία, και μειώθηκε ο συντελεστής δόμησης της περιοχής ύστερα από τη σύνταξη της σχετικής οριστικής συμβολαιογραφικής πράξης. Στις περιπτώσεις αυτές κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να πραγματοποιήσει μεταφορά συντελεστή δόμησης ώστε να εξασφαλίσει επιφάνεια κτιρίου (επιτρεπόμενη συν μεταφερόμενη) ίση προς την προκύπτουσα από το γινόμενο όπου:

 

Ε: το εμβαδόν του οικοπέδου

ΣΔ: ο Συντελεστής δόμησης της περιοχής του ακινήτου κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης για την πραγματοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Π: το ποσοστό συνιδιοκτησίας του συγκεκριμένου συνιδιοκτήτη

 

8. Εφόσον το ωφελούμενο βρίσκεται σε άμεση γειτνίαση με χαρακτηρισμένο διατηρητέο κτίριο ή έργο τέχνης ή ιστορικό διατηρητέο μνημείο ή αρχαιολογικό χώρο, απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της αρμόδιας να εισηγηθεί το χαρακτηρισμό αυτό υπηρεσίας.