ΝΣΚ 97/1986

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 97/1986 (10-02-1986)

Σχετικά με το υπ' αριθμόν 77581/15174/17-12-1985 ερώτημά σας η γνώμη μας είναι η ακόλουθη:

Ι. Κατά την παράγραφο 1 του άρθρου 42 του από 17-07-1923 νομοθετικού διατάγματος περί σχεδίων πόλεων κ.λ.π. πριν από την ανέγερση οποιασδήποτε οικοδομής και την εκτέλεση οποιουδήποτε έργου, κατά τις προβλεπόμενες από τα άρθρα 13, 14 και 17 αυτού προϋποθέσεις, απαιτείται η τακτοποίηση του οικοπέδου, στο οποίο θα εκτελεσθούν τα οικοδομικά έργα, κατά δε την παράγραφο 1 των άρθρων 43, 44, 45 του ίδιου νομοθετικού διατάγματος κάθε οικόπεδο, του οποίου το μετά την ρυμοτομία υπολειπόμενο τμήμα δεν έχει το κατά τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις εμβαδόν ή έχει μεν αυτό αλλά στερείται των απαιτούμενων ελαχίστων διαστάσεων ή καίτοι από απόψεως εμβαδού και διαστάσεων είναι εντάξει, δεν έχει την κατάλληλη θέση, η δε τακτοποίηση στις δύο τελευταίες περιπτώσεις είναι αδύνατη, θεωρείται μη οικοδομήσιμο και αφαιρούμενο αναγκαστικώς από τον ιδιοκτήτη, προσκυρώνεται σε κάποιο γειτονικό οικοδομήσιμο οικόπεδο, για να αποτελέσει με αυτό ένα ενιαίο οικόπεδο. Εξ άλλου κατά την παράγραφο 2 του άρθρου 6 του νόμου 651/1977 δεν επιτρέπεται η τακτοποίηση οικοπέδων για την απόκτηση προσώπων ή βάθους, αν η έλλειψη οφείλεται σε υπαίτια κατάτμηση, που έγινε μετά την έναρξη της ισχύος του νομοθετικού διατάγματος 690/1948, από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιοπαρόχους αυτών με τεμαχισμό μεγαλύτερης έκτασης, που είχε το απαιτούμενο ελάχιστο πρόσωπο ή βάθος, με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου.

II. Από τις παραπάνω διατάξεις του από 17-07-1923 νομοθετικού διατάγματος προκύπτει ότι η τακτοποίηση των οικοπέδων σκοπεί στην αρτιοποίηση των αρτίων μεν κατά το εμβαδόν οικοπέδων, τα οποία όμως δεν έχουν τις νόμιμες πλευρικές διαστάσεις (πρόσωπο και βάθος) όπως και τη διαμόρφωση των αρτίων κατά πάντα οικοπέδων, που δεν έχουν την κατάλληλη μορφή για την οικοδομική τους εκμετάλλευση και ότι αν το οικόπεδο δεν έχει το απαιτούμενο κατά νόμο εμβαδόν δεν τακτοποιείται αλλά προσκυρώνεται σε γειτονικό οικοδομήσιμο οικόπεδο (ΣτΕ 1687/1981, 2003/1981, 677/1979, 421/1978, 2325/1978, 2495/1978 κ.α.).

Σε σχέση με τα ανωτέρω ορίσθηκε για την παραπάνω παράγραφο 2 του άρθρου 6 του νόμου 651/1977 ότι δεν επιτρέπεται τακτοποίηση των οικοπέδων για την απόκτηση προσώπου ή βάθους, αν η έλλειψη αυτών (προσώπου ή βάθους) οφείλεται σε υπαίτιο κατάτμηση, που έγινε μετά την ισχύ του νομοθετικού διατάγματος 690/1948 με τεμαχισμό δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου μεγαλύτερης εκτάσεως, που είχε το ελάχιστο πρόσωπο ή βάθος. Όπως, σαφώς προκύπτει από τη διατύπωση της παραγράφου αυτής η τακτοποίηση απαγορεύεται όταν η υπαίτια κατάτμηση αφορά τη μείωση του προσώπου ή βάθους, όχι δε και τη μείωση του εμβαδού κάτω του αρτίου, γιατί όπως εκτέθηκε παραπάνω, τα οικόπεδα που δεν έχουν άρτιο εμβαδόν δεν τακτοποιούνται, αλλά προσκυρώνονται κατά τις πάγιες διατάξεις του από 17-07-1923 νομοθετικού διατάγματος και συνεπώς δεν μπορεί να γίνει λόγος περί απαγορεύσεως της τακτοποίησης αυτών. Με άλλους λόγους η παραπάνω διάταξη του νόμου 651/1977 σκοπεί να αποτρέψει τακτοποιήσεις που θα μπορούσαν να γίνουν σύμφωνα με τις γενικά ισχύουσες διατάξεις και όχι να επιτρέψει τακτοποιήσεις, που δεν μπορούσαν να γίνουν με τις διατάξεις αυτές. Κατά τις διατάξεις αυτές η μείωση του εμβαδού του οικοπέδου κάτω του ορίου της αρτιότητας, καθιστά το οικόπεδο μη άρτιο και μη τακτοποιητέο, ανεξάρτητα αν οφείλεται σε υπαιτιότητα ή μη του ιδιοκτήτη. Γενικά οι όροι αρτιότητας των οικοπέδων καθορίζονται με κριτήρια αντικειμενικά, ήτοι καθαρώς πολεοδομικά και δεν προϋποθέτουν οποιεσδήποτε δικαιοπραξίες του κυρίου, εξαρτώμενες από τη θέλησή του, μόνο δε όπου ο νόμος ειδικά ορίζει λαμβάνεται υπόψη η υπαίτια συμπεριφορά του ιδιοκτήτη, καθόσον αφορά την αρτιότητα του γηπέδου, όπως στην περίπτωση του παραπάνω άρθρου 6 του νόμου 651/1977 (βλέπε την υπ' αριθμόν 272/1984 γνωμοδότηση της Διεύθυνσής μας).

ΙΙΙ. Στη προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από το ερώτημά σας, στον Α. Γαζαριάν περιήλθε δυνάμει του υπ' αριθμόν 1078/1977 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Πειραιά Παναγιώτη Γκέγκιου, έκταση 2206,65 m2 κείμενη στο οικοδομικό τετράγωνο 320 του Δήμου Αμαρουσίου, μέρος δε της έκτασης αυτής, που χαρακτηρίστηκε με το από [ΠΔ] 14-03-1978 προεδρικό διάταγμα σαν χώρος ανέγερσης δημοτικού σχολείου, απαλλοτριώθηκε υπέρ του Οργανισμού Σχολικών Κτιρίων, έτσι ώστε μετά τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης παρέμεινε στον ιδιοκτήτη τμήμα με πρόσωπο στην οδό Μαραθωνοδρόμων 5,50 m, βάθος 67,50 m και εμβαδόν 370,00 m2. Κατά το ισχύον στην περιοχή από [ΠΔ] 11-02-1970 βασιλικό διάταγμα τα ελάχιστα όρια των οικοπέδων είναι πρόσωπο 16,00 m, βάθος 20,00 m και εμβαδόν 250,00 m2, με παρεκκλίσεις για τα υφιστάμενα προ του 1970 οικόπεδα (πρόσωπο 12,00 m, βάθος 14,00 m και εμβαδόν 250,00 m2) και για τα υφιστάμενα προ του 1954 (πρόσωπο 5,00 m, βάθος 5,00 m και εμβαδόν 50,00 m2).

IV. Με τα δεδομένα αυτά το οικόπεδο τούτο ήταν πριν από την έναρξη της ισχύος του από [ΒΔ] 11-12-1970 βασιλικού διατάγματος άρτιο, έγινε δε μη άρτιο μετά την συντέλεση της απαλλοτρίωσης, ήτοι μετά το έτος 1978 και συνεπώς δεν υπάγεται στις παρεκκλίσεις από την αρτιότητα, που προϋποθέτουν δημιουργία οικοπέδου προ του έτους 1970 και 1954. Εξάλλου, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν παραπάνω, εφόσον το εμβαδόν του οικοπέδου μειώθηκε κάτω του αρτίου κατά τον κανόνα με την συντέλεση της απαλλοτρίωσης, τούτο δεν μπορεί να τακτοποιηθεί ανεξάρτητα αν η μείωση του εμβαδού δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη, αλλά σε εξουσιαστική πράξη της Διοίκησης (αναγκαστική απαλλοτρίωση), που κηρύχτηκε για λόγους πολεοδομικούς μέσα στα πλαίσια του άρθρου 2 παράγραφος 1 του από 17-07-1923 νομοθετικού διατάγματος περί σχεδίων πόλεων κ.λ.π., δοθέντος ότι, κατά τα εκτεθέντα, η παράγραφος 2 του άρθρου 6 του νόμου 651/1977, δεν αναφέρεται σε μείωση του εμβαδού του οικοπέδου κάτω του αρτίου, αλλά στην υπαίτια μείωση του προσώπου και του βάθους του οικοπέδου. Στην προκειμένη περίπτωση θα μπορούσε ενδεχομένως να θεμελιωθεί αξίωση του ιδιοκτήτου του οικοπέδου για αποζημίωση, σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 13 του νομοθετικού διατάγματος 797/1971 περί αναγκαστικών απαλλοτριώσεων, η οποία προβλέπει την καταβολή ιδιαίτερης αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη ακινήτου, σε περίπτωση που το απομένον μετά την απαλλοτρίωση τμήμα αυτού υφίσταται σημαντική υποτίμηση ή καθίσταται άχρηστο για τη χρήση, για την οποία προορίζεται.

Ο Νομικός Σύμβουλος Διοίκησης