ΝΣΚ 836/1986

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 836/1986 (24-10-1986)

Αριθμός Ερωτήματος: Υπ' αριθμόν 47868/8147/12-08-1986 έγγραφο της Διεύθυνσης Γ4 του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων.

Περίληψη Ερωτήματος: Σε περίπτωση κατά την οποία διάταξη νόμου ή κανονιστικής διοικητικής πράξης προβλέπει κατά παρέκκλιση αρτιότητα για τα οικόπεδα που υφίσταντο πριν από αυτήν, ως χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου πρέπει, να θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του οικείου συμβολαίου περί μεταβιβάσεως της κυριότητας ακινήτου ή του προσυμφώνου πωλήσεως αυτού ή ο χρόνος μεταγραφής του παραπάνω συμβολαίου.

Στο ανωτέρω ερώτημα η Συνέλευση των Νομικών Συμβούλων της Διοικήσεως γνωμοδότησε τα εξής:

Ι. Κατά το άρθρο 4 παράγραφος 1 του προϊσχύσαντος Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (νομοθετικό διάταγμα 8/1973) οικόπεδο θεωρείται συνεχόμενη έκταση γης, που αποτελεί αυτοτελές, ενιαίο ακίνητο, το οποίο ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. Εξάλλου κατά το άρθρο 2 παράγραφος 12 του ισχύοντος Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (νόμος 1577/1985) γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, κατά δε την επόμενη παράγραφο του ίδιου άρθρου οικόπεδο είναι το γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα σε όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο.

ΙΙ. Από τις πιο πάνω διατάξεις προκύπτει ότι τόσον κατά τον ισχύοντα όσον και κατά τον προγενέστερο Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό σε περίπτωση κατά την οποία σε διάταξη νόμου ή κανονιστικής πράξης της διοίκησης που καθορίζει όρους αρτιότητας οικοπέδων, προβλέπονται ευμενέστεροι όροι για τα οικόπεδα που υφίσταντο πριν απ' αυτή, χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου, εφόσον από τη σχετική διάταξη δεν προκύπτει τίποτε διαφορετικό, είναι ο χρόνος που κατά τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα επέρχεται, η μεταβίβαση της κυριότητας του οικοπέδου, με την οποία δημιουργείται τούτο, αφού η νομική ταυτότητα ενός ακινήτου, ως αυτοτελούς πράγματος, συνίσταται στο ότι ανήκει, σε ένα ή περισσότερους κυρίους.

III. Έτσι στη περίπτωση κατάτμησης οικοπέδου με συμβολαιογραφικό έγγραφο, η δημιουργία νέων οικοπέδων συντελείται όχι κατά τη σύνταξη του συμβολαίου, αλλά κατά τη μεταγραφή αυτού, σύμφωνα με τα άρθρα 1033, 1192 παράγραφος 1 και 1198 του Αστικού Κώδικα. Προ της μεταγραφής του παραπάνω συμβολαίου δεν επέρχεται η μεταβίβαση της κυριότητας του οικοπέδου, κατά νόμο, γιατί δεν εξασφαλίζεται η δημοσιότητα της μεταβολής της κυριότητας χάριν των τρίτων, η οποία πρέπει, να υπάρχει κατά τον χρόνο της κανονιστικής μεταβολής των όρων αρτιότητας του οικοπέδου, για να καθίσταται, αντικειμενικά βέβαιη κατά τον τελευταίον αυτόν χρόνο η κατά παρέκκλιση αρτιότητα των νέων οικοπέδων. Ειδικότερα στη περίπτωση κληρονομιάς ή κληροδοσίας, με την οποία κατατέμνεται κληρονομιά ίο οικόπεδο,τα νέα οικόπεδα δημιουργούνται κατά, τον χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου, στον οποίον ανατρέχει η μεταγραφή της περί αποδοχής της κληρονομιάς ή κληροδοσίας δήλωσης, κατά την ρητή όμως διάταξη του άρθρου 1199 του Αστικού Κώδικα.

IV. Σύμφωνα με τα εκτεθέντα ο χρόνος κατάρτισης συμβολαιογραφικού προσυμφώνου με τον οποίο προσυμφωνείται πώληση οικοπέδου, που συνεπάγεται κατάτμηση αυτού, δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη για τη δημιουργία των νέων οικοπέδων (γιατί με το προσύμφωνο αυτό δεν μεταβιβάζεται η κυριότητα του οικοπέδου, αλλά συνιστάται, ενοχική υποχρέωση για τη μεταβίβαση αυτής κατά το άρθρο 166 του Αστικού Κώδικα. (Γεωργιάδου - Σταθόπουλου Ερμηνεία Αστικού Κώδικα υπό το άρθρο 166 παράγραφος 6 και επόμενα, Ράμμος εν Ερμηνεία Αστικού Κώδικα παράγραφο 3 και επόμενα). Σε περίπτωση μάλιστα που δυνάμει τέτοιου προσυμφώνου έχει εκδοθεί, τελεσίδικη δικαστική απόφαση περί μεταβίβασης της κυριότητας οικοπέδου, η μεταβίβαση αυτή επέρχεται από και με τη μεταγραφή της δικαστικής απόφασης (άρθρο 1132 αριθμός 4 του Αστικού Κώδικα).

Η ανωτέρω άποψη δεν προσκρούει προς τα γενόμενα αποδεκτά με την υπ' αριθμόν 1290/1967 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, γιατί αυτή δεν αναφέρεται στον χρόνο δημιουργίας του κατά παρέκκλιση αρτίου οικοπέδου, αλλά δέχεται σαν κρίσιμο χρόνο, κατά τον οποίον πρέπει να υφίσταται η υπαιτιότητα για την δημιουργία τυφλού οικοπέδου, τον χρόνο συντάξεως του προσυμφώνου περί μεταβιβάσεως της κυριότητας γειτονικών ακινήτων, με την οποία δημιουργείται το τυφλό οικόπεδο, ενόψει των συνθηκών της υπόθεσης, για την οποία έκρινε η γνωμοδότηση αυτή. Πάντως, όπως αναφέρθηκε ήδη, τα ανωτέρω εκτεθέντα ισχύουν, εφόσον από τη διάταξη που μεταβάλλει τους όρους αρτιότητας των οικοπέδων δεν προκύπτει διάφορος χρόνος δημιουργίας των κατά παρέκκλιση αρτίων οικοπέδων.

Ο Νομικός Σύμβουλος Διοίκησης