ΝΣΚ 537/1988

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 537/1988 (08-07-1988)

Αριθμός ερωτήματος: Υπ' αριθμόν 20785/3223/1988 έγγραφο της Διεύθυνσης Οικοδομικών και Κτιριοδομικών Κανονισμών του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων.

Σχετικά με το υπ' αριθμόν 20785/3223/1988 έγγραφο ερώτημά σας, που αφορά την νομιμότητα κατάτμησης γηπέδου, κειμένου στη ζώνη οικιστικού ελέγχου Βόλου, η γνώμη μας είναι η ακόλουθη.

Ι. Κατά το άρθρο 2 του από 17-02-1986 προεδρικού διατάγματος Καθορισμός ζώνης οικιστικού ελέγχου γύρω από τα διοικητικά όρια των δήμων Βόλου κ.λ.π. (ΦΕΚ 63/Δ/1986) εκδοθέντος σε εκτέλεση του άρθρου 29 παράγραφος 1 του νόμου 1337/1983, όπως τροποποιήθηκε με την παράγραφο 14 του άρθρου 8 του νόμου 1512/1985:

{Μέσα στη ζώνη οικιστικού ελέγχου καθορίζονται ειδικές χρήσεις γης, κατώτατο όριο κατάτμησης και όροι και περιορισμοί δόμησης κατά περιοχές 1)α, 1)β, 1)γ, 2, 3)α, 3)β, 3)γ, 3)δ, που φαίνονται χρωματισμένα στο ίδιο ως άνω διάγραμμα ως εξής: ...

5. Περιοχές με στοιχείο 3)α: Στις περιοχές αυτές στις οποίες περιλαμβάνονται καλλιεργήσιμες γεωργικές εκτάσεις επιτρέπεται η ανέγερση γεωργοκτηνοτροφικών και γεωργοπτηνοτροφικών κτιρίων, γεωργικών αποθηκών, αντλητικών εγκαταστάσεων, υδατοδεξαμενών, φρεατίων, θερμοκηπίων και κατοικιών. Το κατώτατο όριο κατάτμησης και το ελάχιστο εμβαδόν των γηπέδων ορίζεται σε 4.000 m2 ...

6) Περιοχές με στοιχείο 3)β: Στις περιοχές αυτές που περιλαμβάνονται εκτάσεις με τάσεις οικιστικής ανάπτυξης επιτρέπονται κατοικίες, γεωργοκτηνοτροφικά και γεωργοπτηνοτροφικά κτίρια, γεωργικές αποθήκες, θερμοκήπια, αντλητικές εγκαταστάσεις, υδατοδεξαμενές και φρεάτια καθώς και η ανέγερση κτιρίων και εγκαταστάσεων κοινής ωφελείας. Το κατώτατο όριο κατάτμησης και το ελάχιστο εμβαδόν των γηπέδων ορίζεται σε 8.000 m2. Κατά παρέκκλιση θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα τα οποία κατά τη δημοσίευση του παρόντος διατάγματος έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 m2.}

ΙΙ. Όπως προκύπτει από το ερώτημά σας και τα στοιχεία του φακέλλου, το ακίνητο για το οποίο πρόκειται βρίσκεται μέσα στη με το παραπάνω προεδρικό διάταγμα καθορισθείσα Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου και έχει έκταση 8.900 m2. Ένα τμήμα αυτού από 7.200 m2 βρίσκεται στην περιοχή με στοιχείο 3)α, που περιλαμβάνει καλλιεργήσιμες γεωργικές εκτάσεις, όπου το ελάχιστο όριο κατάτμησης και το ελάχιστο εμβαδόν των γηπέδων είναι 4.000 m2, ενώ το υπόλοιπο τμήμα από 1.700 m2 κείται στη περιοχή 3)β, που περιλαμβάνει εκτάσεις με τάσεις οικιστικής ανάπτυξης και έχει ως ελάχιστο όριο κατάτμησης και ελάχιστο εμβαδόν των γηπέδων 8.000 m2. Ήδη με το έγγραφό σας ερωτάται αν μπορεί σύμφωνα με το παραπάνω προεδρικό διάταγμα να κατατμηθεί το ακίνητο μέσα στην περιοχή 3)α, ώστε να δημιουργηθούν δύο νέα ακίνητα, ένα 4.000 m2 που θα βρίσκεται μέσα στη περιοχή αυτή και άλλο 4.900 m2 που θα καταλαμβάνει τμήμα της περιοχής αυτής (3.200 m2) και τμήμα της περιοχής 3)β (1.700 m2).

ΙΙΙ. Εφόσον η κατάτμηση του γηπέδου πρόκειται να γίνει στη περιοχή 3)α, όπου το όριο κατάτμησης είναι 4.000 m2 και εφόσον στην περιοχή αυτή βρίσκεται το μεγαλύτερο τμήμα του γηπέδου, αποκλίνουμε με την άποψη ότι η κατάτμηση αυτή δεν είναι αντίθετη προς τις παραπάνω διατάξεις, αφού με αυτή δημιουργούνται δύο ακίνητα μεγαλύτερα από 4.000 m2, έστω και αν τμήμα του ενός εξ αυτών βρίσκεται στην περιοχή 3)β, που έχει μεγαλύτερο όριο κατάτμησης και ελάχιστον εμβαδόν. Άλλωστε το παραπάνω προεδρικό διάταγμα ορίζοντας όριο κατάτμησης των γηπέδων και αρτιότητας αυτών, δεν επιτάσσει σαφώς όπως τα δημιουργούμενα με την κατάτμηση νέα γήπεδα βρίσκονται μέσα στην ίδια περιοχή. Πάντως η χρήση οποιουδήποτε τμήματος των γηπέδων, που θα προκύψουν από την κατάτμηση πρέπει να είναι σύμφωνη με την ως άνω προβλεπόμενη για την περιοχή που βρίσκεται, πράγμα που διευκολύνεται στην προκείμενη περίπτωση, γιατί οι χρήσεις που προβλέπονται και στις δύο αυτές περιοχές είναι σχεδόν όμοιες (κατοικίες, γεωργοκτηνοτροφικά και γεωργοπτηνοτροφικά κτίρια, θερμοκήπια κ.λ.π.).

Περαιτέρω η γνώμη αυτή ενισχύεται από την γενική αρχή ότι οι τιθέμενοι ως άνω περιορισμοί της ιδιοκτησίας πρέπει να ερμηνεύονται στενά υπέρ του ιδιοκτήτη, η αντίθετη δε λύση στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι ανεπιεικής για τον ιδιοκτήτη του γηπέδου (ενόψει μάλιστα του ότι για τις περιοχές 3)α και 3)β προβλέπονται όμοιες σχεδόν χρήσεις) και τούτο γιατί το εντός της περιοχής 3)β τμήμα του γηπέδου, αν δεν συνυπολογισθεί στο υπόλοιπο τμήμα αυτού αποτελεί μόνο του άρτιο γήπεδο.

Ο Νομικός Σύμβουλος Διοίκησης