ΝΣΚ 511/1987

Νομικό Συμβούλιο του Κράτους 511/1987 (13-06-1987)

Επί του υπ' αριθμόν πρωτοκόλλου οίκοθεν 28694/5344/1987 ερωτήματος σας, σχετικά με την δυνατότητα, αλλαγής της κατά παρέκκλιση δοθείσης χρήσης, εκθέτουμε τα ακόλουθα:

I. Με το άρθρο 79 παράγραφος 18 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1955 παρείχετο η δυνατότητα παρέκκλισης από τις διατάξεις αυτού σε ειδικά κτίρια, εφόσον το απαιτούν λειτουργικοί λόγοι με απόφαση του Υπουργού και μετά από γνώμη του Συμβουλίου Οικισμού. Στο δε άρθρο 8 παράγραφος 1 αυτού ορίζεται ότι σαν ειδικά κτίρια καλούνται αυτά που από τον προορισμό τους απαιτούν ιδιάζουσα κτιριολογική διάταξη όπως τα Νοσοκομεία, τα Εκπαιδευτικά, οι Ναοί, τα Σωφρονιστικά, τα Δικαστικά, τα Ξενοδοχειακά, τα Συγκοινωνιακά κ.λ.π. Κατά δε το άρθρο 2 περίπτωση 21 του νέου Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985 ειδικά κτίρια είναι τα κτίρια των οποίων ο κύριος προορισμός δεν είναι η κατοικία και η διαμόρφωσή τους προσδιορίζει αποκλειστικά ειδική χρήση. Περαιτέρω στο άρθρο 21 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985 ορίζεται, σε ποιες περιπτώσεις επιτρέπονται παρεκκλίσεις, για δε τα ειδικά κτίρια επιτρέπονται, παρεκκλίσεις ως προς το ύψος για μεμονωμένα στοιχεία του κτιρίου, όπως οι καπναγωγοί, τα καμπαναριά, οι υδατόπυργοι, τα σιλό καθώς και ως προς την κατασκευή περισσοτέρων του ενός υπογείων που δεν υπολογίζονται στην επιφάνεια που προκύπτει από το συντελεστή δόμησης.

Κατά την ερμηνεία των διατάξεων αυτών έχει γίνει δεκτό ότι εφόσον είχε δοθεί παρέκκλιση καθ ύψος με βάση το προγενέστερο δίκαιο (βλέπε άρθρα 8 και 79 παράγραφος 18 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1955), και είχε ανεγερθεί πρόσθετος όροφος, μετά όμως ο όροφος αυτός έπαυσε εκ νομικού λόγου να εξυπηρετεί την ειδική χρήση για την οποία δόθηκε παρέκκλιση, συμβαίνει δε το όλο κτίριο ως εκ της λειτουργικότητάς του και της χρήσης του να είναι ειδικό κατά την έννοια του άρθρου 8 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1955 αλλά και του άρθρου 2 περίπτωση 21 του νέου Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985, ζητείται δε η αλλαγή της χρήσεως του, η διοίκηση οφείλει κατ ανάλογη εφαρμογή των διαδικαστικών κανόνων αλλά όχι και των ουσιαστικών προϋποθέσεων του άρθρου 21 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985 (οι οποίες είναι εφαρμοστέες μόνο οσάκις ζητείται παρέκκλιση υπό την ισχύ αυτών) - να επιτρέψει - την ζητούμενη αλλαγή χρήσεως ΣτΕ 4214/1986. Από τα παραπάνω συνάγεται ότι για το αν συντρέχουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις ως προς την αλλαγή της κατά παρέκκλιση χρήσης, εφαρμόζονται οι διατάξεις με βάση των οποίων είχε δοθεί η παρέκκλιση. Οι νέες διατάξεις περί παρεκκλίσεων του ΓΟΚ/1985 εφαρμόζονται για τις παρεκκλίσεις που χορηγούνται μετά την ισχύ του νόμου αυτού.

Εξάλλου το κτίριο θεωρείται ειδικό κατά την έννοια του άρθρου 2 περίπτωση 21 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985 αλλά και του άρθρου 8 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1955 και όταν στεγάζει γραφεία και καταστήματα.

II. Στην προκειμένη περίπτωση κατά το δεδομένο ιστορικό με την υπ' αριθμόν 1595/1971 απόφαση του Οικισμού Θεσσαλονίκης του Υπουργείου Δημοσίων Έργων εγκρίθηκε η ανέγερση ξενοδοχείου στη Λάρισα στους δρόμους Μεγάλου Αλεξάνδρου και Πάτροκλου με παρέκκλιση ως προς την προώθηση της Α εσοχής, μέχρι την οικοδομική γραμμή για την δημιουργία πλήρους 5ου ορόφου υπέρ το ισόγειο και της Β εσοχής, (6ου ορόφου υπέρ το ισόγειο) κατά 2.5 m για τη δημιουργία Α εσοχής σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 29 και 79 παράγραφος 18 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1955. Στη συνέχεια εκδόθηκαν οι 1045/1971 και 1044/1971 οικοδομικές άδειες για την προσθήκη Γ και Δ ορόφου καθώς του Ε και ΣΤ ορόφου αντίστοιχα.

Επειδή το κτίριο αυτό υπολειτουργούσε, σύμφωνα με τεχνική έκθεση της Ιονικής και Λαϊκής Τράπεζας, είχε, μέτριο βαθμό συντήρησης και δεν υπήρχε ενδιαφέρον για συντήρηση του, το αγόρασε η Τράπεζα κατόπιν αναγκαστικού πλειστηριασμού. Η Τράπεζα αυτή όμως δεν ενδιαφέρθηκε για την συντήρηση του σαν ξενοδοχείου - και αποφάσισε την πωλητή του σε γραφεία και καταστήματα. Καταρχήν έγινε εκποίηση του εξοπλισμού του ξενοδοχείου και τον Δεκέμβριο του 1938 εκποιήθηκε και το κτίριο κατά οριζόντιες ιδιοκτησίες γραφείων και καταστημάτων σε διάφορους αγοραστές. Μετά από τα παραπάνω η Ιονική και Λαϊκή Τράπεζα Ελλάδας ζητάει την έγκριση μετατροπής της χρήσης των ορόφων του παραπάνω κτιρίου από ξενοδοχείο σε γραφεία σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 27 του νόμου 1577/1985.

Με βάση της πιο πάνω σκέψεις θα πρέπει να δεχθούμε ότι, για την αλλαγή της χρήσης του ξενοδοχείου σε γραφεία και καταστήματα, εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 79 περίπτωση 18 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1955, κατ εφαρμογή των οποίων είχε δοθεί η παρέκκλιση και όχι οι νεώτερες διατάξεις του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού 1985, που έχουν εφαρμογή για παρεκκλίσεις που ζητούνται υπό την ισχύ αυτού.

Η διάταξη δε της παραγράφου 18 του άρθρου 79 παρείχε την δυνατότητα παρέκκλισης σε ειδικά κτίρια, εφόσον αυτό επιβαλλόταν από λειτουργικούς λόγους. Σαν ειδικά δε κτίρια, έχουμε τη γνώμη, ότι πρέπει να θεωρούνται κατά τις πιο πάνω διατάξεις και εκείνα που στεγάζονται μόνο γραφεία και καταστήματα.

Με το δεδομένο δε στην συγκεκριμένη περίπτωση ότι μετά την χορηγηθείσα στο παραπάνω κτίριο παρέκκλιση για ξενοδοχείο πέρασε αρκετό χρονικό διάστημα και στο μεταξύ μετεβλήθησαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την λειτουργία του άλλαξε δε και η νομική μορφή του ακινήτου αυτού που έτσι καθιστούν προβληματική αν μη αδύνατο την λειτουργία του, φρονούμε ότι κατ εφαρμογή των παρατεθεισών διατάξεων συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την αλλαγή της χρήσεως του σε γραφεία και καταστήματα. Συνεπώς επί του τεθέντος ερωτήματος η γνώμη μας είναι ότι είναι δυνατή η ζητούμενη αλλαγή χρήσης του παραπάνω κτιρίου από ξενοδοχείο σε γραφεία μόνο και καταστήματα.

Ο Πάρεδρος Διοίκησης