ΑΠ 349/2006
 Περιεχόμενα |  Προηγούμενο |  Επόμενο |
|
Αριθμός 349/2006
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Γεώργιο Βούλγαρη, Δημήτριο Κυριτσάκη, Αχιλλέα Νταφούλη και Ανδρέα Μαρκάκη, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 04-11-2005, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:
Του αναιρεσείοντος: ________ , κατοίκου Καλλιθέας Αττικής, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Γεώργιο Γεώργογλου.
Του αναιρεσίβλητου:
Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου, με την επωνυμία ________, που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Ειρήνη Χαλκιαδάκη, χωρίς να καταθέσει προτάσεις.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 03-01-2002 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Καλλιθέας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 360/2002 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 6511/2003 οριστική του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 26-04-2004 αίτησή του.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Δημήτριος Κυριτσάκης, ανάγνωσε την από 12-10-2005 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, η πληρεξούσια του αναιρεσίβλητου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
Σκέφτηκε σύμφωνα με το νόμο
I. Από τη διάταξη του άρθρου 560 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, προκύπτει, ότι κατά των αποφάσεων των Πρωτοδικείων που εκδίδονται επί εφέσεων κατά αποφάσεων Ειρηνοδικείων, επιτρέπεται αναίρεση σε ορισμένες μόνο περιπτώσεις, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και εκείνη της ευθείας, και όχι εκ πλαγίου με ανεπαρκή ή αντιφατική αιτιολογία, παραβίασης κανόνα ουσιαστικού δικαίου (εδάφιο 1). Αποτελεί δε ευθεία παραβίαση κανόνα, η εφαρμογή ή η μη εφαρμογή από το δικαστήριο της ουσίας κανόνα δικαίου, παρότι, κατά τις παραδοχές της ίδιας της απόφασης, δεν υπάρχουν ή υπάρχουν κατά περίπτωση, οι πραγματικές προϋποθέσεις εφαρμογής του. Εξ άλλου, προκειμένου περί αοριστίας της αγωγής ελέγχεται, στα πλαίσια της πιο πάνω διάταξης (άρθρο 560 παράγραφος 1 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας), μόνο η νομική αοριστία, δηλαδή, εκείνη που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου που υπάρχει στην περίπτωση κατά την οποία το δικαστήριο, για να σχηματίσει την κρίση του, αξίωσε περισσότερα ή αντίθετα αρκέστηκε σε ολιγότερα των αξιούμενων από τον νόμο στοιχείων για την θεμελίωση του δικαιώματος. Η τυχόν περαιτέρω αοριστία του δικογράφου της αγωγής που αφορά την ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της, ελέγχεται από τους αριθμούς 8 και 14 του άρθρου 559 και, επομένως, δεν ιδρύει λόγο αναίρεσης κατά των εν λόγω αποφάσεων (ΑΠ 202/2004, ΑΠ 567/1993). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 5 παράγραφοι 1, 3 εδάφιο α και 3 του νόμου [Ν] 813/1978, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του νόμου [Ν] 2041/1992 ( ΦΕΚ 71/Α/1992) το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης, καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους και αναπροσαρμόζεται κατά χρονικά διαστήματα και το ύψος του καθορίζεται στη σύμβαση. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της μίσθωσης και καθορίζεται σε ποσοστό όχι κατώτερο του 6% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του 4%, ενώ για τις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού το ποσοστό αυτό (6% και 4% αντίστοιχα) υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του μισθίου, εκτός αν συντρέχουν εξαιρετικοί λόγοι που επιβάλλουν διαφορετική ρύθμιση και οι οποίοι πρέπει να μνημονεύονται στη σύμβαση.
Περαιτέρω, αναπροσαρμογή του οριζόμενου κατά τα ανωτέρω μισθώματος, γίνεται με τη λήξη κάθε επόμενου έτους και ανέρχεται σε ποσοστό 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθοριστεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για το αμέσως προηγούμενο δωδεκάμηνο. Επίσης, κατά τη διάταξη του άρθρου 7 παράγραφος 2 του νόμου [Ν] 2041/1992, μισθώσεις, που σύμφωνα με το άρθρο 5 παράγραφος 3 του ίδιου νόμου παρατείνονται (δηλαδή αυτές που έληγαν από 01-05-1992 μέχρι 31-08-1996 και παρατείνονται μέχρι την τελευταία αυτή ημερομηνία), υπόκεινται στην αναπροσαρμογή του μισθώματος, σύμφωνα με τα καθοριζόμενα στις παραγράφους 2 και 3 του άρθρου 5 του νόμου [Ν] 813/1978, στη ρύθμιση δε αυτή υπόκειται και κάθε ισχύουσα σύμβαση, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία των μερών. Από τις παραπάνω διατάξεις, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις που είχαν συναφθεί πριν από το νόμο [Ν] 2041/1992 και παρατείνονται αναγκαστικά, σε συνδυασμό με τον επιδιωκόμενο σκοπό αυτού του νόμου, που είναι να εξασφαλίσει στον εκμισθωτή την απολαβή λογικού, τουλάχιστον, μισθώματος (βλέπε αιτιολογική έκθεση του νόμου [Ν] 2041/1992), προκύπτει ότι σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία για αναπροσαρμογή του ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, ή πρώτη αναπροσαρμογή (δηλαδή σε ποσοστό 6% ή 4%, αντίστοιχα επί των άνω προσδιοριζόμενων αξιών) γίνεται με δεδομένα αντικειμενικά, μετά πάροδο διετίας, η οποία υπολογίζεται από την έναρξη της μισθώσεως και όχι από την τελευταία αναπροσαρμογή (Άρειος Πάγος [ΑΠ] 195/1996, [ΑΠ] 328 /1996, [ΑΠ] 349/1996).
Προκύπτει, επίσης, ότι το μίσθωμα που θα προκύψει κατ' εφαρμογή των στοιχείων εξειδίκευσης που εισάγει το άρθρο 8 του νόμου [Ν] 2041/1992, γίνεται απαιτητό από την κοινοποίηση σχετικής έγγραφης οχλήσεως του εκμισθωτή (άρθρο 5 παράγραφος 5 του νόμου [Ν] 813/1978, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του νόμου [Ν] 2041/1992),ο οποίος, αν βραδύνει να τη γνωστοποιήσει στο μισθωτή, υφίσταται την οικονομική απώλεια που αντιστοιχεί στο χρόνο της καθυστερήσεως του. Εντεύθεν, έπεται ότι το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται αυτόματα από τις παραπάνω χρονικές στιγμές και ότι ο εκμισθωτής με την έγγραφη όχληση, μπορεί να ζητήσει το μίσθωμα στο ύψος που έχει αναπροσαρμοστεί αυτομάτως και στη συνεχεία με τις ετήσιες αυξήσεις στο 75% του τιμαρίθμου (βλέπε σχετικά Άρειο Πάγο [ΑΠ] 349/1996). Για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας των μισθίων ακινήτων που υπάγονται στις άνω διατάξεις λαμβάνεται υπόψη η τιμή ζώνης και οι λοιποί αναφερόμενοι σ' αυτές συντελεστές, όπως καθορίζονται από τις αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, που έχουν εκδοθεί βάσει του άρθρου 41 του νόμου 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του νόμου 1473/1984, κρίσιμος δε χρόνος για τον προσδιορισμό της αξίας, είναι ο χρόνος συντέλεσης της αναπροσαρμογής, ενώ μεταγενέστερες αυξομειώσεις της αξίας δεν λαμβάνονται υπόψη (Άρειος Πάγος [ΑΠ] 349/1996).
Στην προκείμενη περίπτωση, με τη από 03-01-2002 αγωγή, ιστορεί ο αναιρεσείων, ότι δυνάμει συμβάσεως μισθώσεως που καταρτίσθηκε το έτος 1973 είχε εκμισθώσει προς το Ελληνικό Δημόσιο, στη θέση του οποίου υπεισήλθε η αναιρεσίβλητη Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση, το περιγραφόμενο σ' αυτή ακίνητο, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για στέγαση του 10ου Νηπιαγωγείου Καλλιθέας, αντί μηνιαίου αρχικού μισθώματος 4000 δραχμές το οποίο αναπροσαρμόσθηκε σταδιακά και κατά τον χρόνο της αποχώρησης των εναγομένων, στις 31-03-2000, ανέρχονταν στο ποσό των 53.948 δραχμών ακαθάριστα. Ότι, το Ελληνικό Δημόσιο, ως μισθωτής, παρά τις έντονες διαμαρτυρίες για τη στέγαση στον ίδιο χώρο, αυθαιρέτως, και του 23ου Νηπιαγωγείου, αλλά και τις οχλήσεις του με επιστολές και εξώδικα, να του καταβάλλει μίσθωμα 165.480 δραχμές από 01-09-1991 προσαυξημένο, έκτοτε, με το 75% του τιμαρίθμου, αναπροσάρμοσε το μηνιαίο μίσθωμα, χωρίς να λάβει υπόψη του τις οχλήσεις, εντελώς αυθαίρετα, από 24-08-1992 σε 48.000 δραχμές και αργότερα σε 53.948 δραχμές κατά μήνα ακαθάριστα, χωρίς το ποσό αυτό να προκύπτει από κανένα πραγματικό στοιχείο (σελίδα 4 ).Ότι με επιστολή του από 24-08-1992 που απέστειλε προς το Ελληνικό Δημόσιο με αριθμό πρωτοκόλλου 41177/1992, και παρέπεμπε σε προηγούμενες διαμαρτυρίες του, ζήτησε την αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Την αυτή όχληση επανέλαβε και με την από 03-06-1993 εξώδικη πρόσκληση που επέδωσε στο Ελληνικό Δημόσιο με την υπ' αριθμό 7335/08-06-1993 έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο πρωτοδικείο Αθηνών Χαράλαμπου Δανίκα, ενώ με αγωγή του υπό ημερομηνία 12-03-1996, η οποία απορρίφθηκε για δικονομικούς λόγους, ζητούσε την καταβολή ποσού 3.517.620 δραχμές που αντιστοιχούσε στις αιτούμενες αναπροσαρμογές. Ότι επί νέας από 31-03-1997 αγωγής του, επί της οποίας εκδόθηκε, μετά από έφεσή του, η 8616/1999 αμετάκλητη, ήδη, απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, διατάχθηκε η απόδοση της χρήσεως του μισθίου λόγω λήξεως της μισθώσεως την 31-08-1997 απορρίφθηκε το καταψηφιστικό αίτημα της αγωγής και παράλληλα αναγνωρίστηκε, ότι το μίσθωμα που θα έπρεπε να καταβάλλεται στον ίδιο , ως εκμισθωτή, από την υπεισελθούσα στη μισθωτική σχέση Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση, ανέρχονταν, από 01-04-1997 έως 30-04-1997 στο ποσό των 150.789 δραχμών και από 01-05-1997 έως 31-08-1997 σε 157.876 δραχμές.
Παράλληλα διελήφθη στο σκεπτικό της ίδιας απόφασης, χωρίς, όμως, να επαναληφθεί στο διατακτικό , ότι με αφετηρία την 01-05-1992 ημερομηνία έναρξης ισχύος του πιο πάνω νόμου [Ν] 2041/1992, το καταβλητέο μίσθωμα για την 01-05-1992 ανέρχονταν με βάση την τιμή ζώνης και τους συντελεστές εμπορικότητας, αξιοποίησης, εκμετάλλευσης, συμμετοχής οικοπέδου και της παλαιότητας του κτίσματος, οι οποίοι αναλυτικά προσδιορίζονται, σε 109.232 (59.988 για τον ισόγειο χώρο και 49.244 δραχμές για την ακάλυπτη επιφάνεια του οικοπέδου) και ότι έκτοτε μέχρι την 01-05-1997, με αφετηρία το καταβλητέο κατά την πιο πάνω ημερομηνία ισχύος του νόμου [Ν] 2041/1992 (01-05-1992) ποσού των 109.232 δραχμών με προσαύξηση των συντελεστών του άρθρου 7 και 8 του προεδρικού διατάγματος [ΠΔ] 34/1995 (75% του τιμαρίθμου ) στα ακόλουθα ποσά: από 01-05-1993 σε 121.903 δραχμές, από 01-05-1994 σε 132.021 δραχμές, από 01-05-1995, σε 141.586 δραχμές από 01-05-1996 σε 150.789 δραχμές από 01-09-1997 σε 157.876 δραχμές.
Με το περιεχόμενο της αυτό η αγωγή, με την οποία ζητούσε ο αναιρεσείων να αναγνωριστεί, ότι το ακαθάριστο μηνιαίο μίσθωμα, το οποίο όφειλαν οι δύο αρχικά εναγόμενες να του καταβάλλουν εις ολόκληρο έκαστη, για από 01-05-1992 μέχρι 30-04-1998 χρονικό διάστημα ανέρχονταν στα πιο πάνω επί μέρους ποσά και για το μεταγενέστερο από 01-05-1998, μέχρι την αποχώρηση της μισθώτριας την 31-03-2000 διάστημα, σε 163.244 και 167.488 δραχμές αντίστοιχα, κρίθηκε από την προσβαλλόμενη απόφαση , ότι για το πρώτο διάστημα (01-05-1992 έως 30-04-1997) η αγωγή αυτή είναι αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτιμήσεως, ενέχουσα ελλείψεις, η ύπαρξη των οποίων δεν καθιστούν νομότυπη την άσκηση της, επειδή δεν αναφέρονταν σ' αυτή με χρονική ακρίβεια, όπως θα έπρεπε, το εκάστοτε ύψος του πράγματι καταβαλλόμενου καθαρού (συμβατικό, ή κατ' αναπροσαρμογή) μισθώματος. Δεν προσδιορίζονταν, δηλαδή, ποιο ήταν το καθαρό μίσθωμα την 01-05-1992, επί του οποίου και θα υπολογίζονταν, έκτοτε, το οριζόμενο από το νόμο (75%) ποσοστό του τιμαρίθμου ζωής, ούτως ώστε να προκύψουν οι διαφορές μεταξύ αυτού και του οφειλόμενου κάθε φορά νομίμου μισθώματος, αλλά αναφέρονταν μόνο, ότι προ δέκα και πλέον ετών (προφανώς πριν από την κατάθεση της αγωγής) το μίσθωμα αναπροσαρμόσθηκε στο ποσό των 18.000 δραχμών και μετά τις κρατήσεις σε 17447 δραχμές ενώ ακολούθως από 24-08-1992 μετά την έγγραφη όχληση του αναιρεσείοντος ανήλθε σε 48340 δραχμές χωρίς, όμως, να διευκρινίζεται, αν στο ποσό αυτό περιλαμβάνονταν ή όχι οι συμφωνηθείσες κρατήσεις και τέλος ότι αργότερα το ακαθάριστο ποσό του μισθώματος αναπροσαρμόστηκε στις 53948 δραχμές δίχως και πάλι να προσδιορίζεται το χρονικό σημείο της ενάρξεως καταβολής του, από κανένα δε σημείο της αγωγής, κατά την απόφαση, δεν συνάγονταν υπέρ τίνος και σε ποιο ποσοστό επί του μισθώματος είχαν συμφωνηθεί να γίνονται οι κρατήσεις, ώστε να υπολογιστούν οι καθαρές διαφορές επί του εκάστοτε μισθώματος.
Έτσι, όμως, που έκρινε η προσβαλλόμενη απόφαση και απέρριψε για νομική αοριστία κατά το πρώτο μέρος της την αγωγή, παραβίασε ευθέως τις πιο πάνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεις, διότι αξίωσε περισσότερα από όσα ο νόμος θέτει στοιχεία για την θεμελίωση του δικαιώματος του αναιρεσείοντος για την αναγνώριση του ύψους του μετ' αναπροσαρμογή μισθώματος. Ειδικότερα, αφού, με βάση τα ιστορούμενα στην αγωγή, επρόκειτο περί επαγγελματικής μίσθωσης που καταρτίστηκε το έτος 1973 και παρατάθηκε αναγκαστικά μέχρι της 31-08-1996 στα πλαίσια του άρθρου 7 παράγραφος 2 του πιο πάνω νόμου [Ν] 2041/1992 και η αναπροσαρμογή ζητούνταν για το μετά την έναρξη ισχύος της τελευταίας αυτής διάταξης διάστημα, αρκούσε η μνεία στην αγωγή της επιφάνειας του μισθίου οικήματος, της θέσης και της παλαιότητάς του, της τιμής ζώνης και των επί μέρους συντελεστών εμπορικότητας, αξιοποίησης, οικοπέδου, εκμετάλλευσης ισογείου, καθώς και της χωρήσασας όχλησης για την καταβολή των μετ' αναπροσαρμογή μισθωμάτων.
Τα στοιχεία αυτά, έστω και ως περιεχόμενο προεκδοθείσης αποφάσεως του πολυμελούς πρωτοδικείου Αθηνών περιλαμβάνονταν στην αγωγή και με βάση τα στοιχεία αυτά μπορούσε να αναγνωριστεί το ύψος του μισθώματος το οποίο δικαιούνταν ο εκμισθωτής να αξιώσει. Τα λοιπά στοιχεία τα οποία μνημονεύονται στην προσβαλλόμενη απόφαση, ως θεμελιωτικά της αγωγής το ποιον δηλαδή βάρυναν οι πρόσθετες υποχρεώσεις καταβολής χαρτοσήμου και λοιπών τελών, καθώς και πιο το ύψος των καταβληθέντων μισθωμάτων. ήταν αναγκαία επί καταψηφιστικής αγωγής, προκειμένου να εξαχθεί το οφειλόμενο υπόλοιπο μισθωμάτων. Είναι βάσιμος, επομένως, ο πρώτος, από το άρθρο 560 αριθμός 1 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως και, πρέπει, κατά το μέρος αυτό, να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο που θα συντεθεί από άλλους δικαστές.
ΙΙ. Κατά το μέρος, όμως, που με την αγωγή ζητούνταν να προσδιοριστεί το ύψος του καταβλητέου μετ' αναπροσαρμογή μισθώματος για το μετά τη λήξη της μισθωτικής σχέσης και την έκδοση εξωστικής απόφασης διάστημα (01-05-1998 και εφεξής έως 31-03-2000), η προσβαλλόμενη απόφαση, με την οποία η αγωγή κρίθηκε ως μη νόμιμη, δεν έσφαλε, διότι μετά τη λύση της μισθώσεως δια καταγγελίας, δεν υφίσταται πλέον ενεργός σύμβαση μισθώσεως προστατευόμενη από το προεδρικό διάταγμα [ΠΔ] 34/1995, γεγονός που αποτελεί τη βασική προϋπόθεση για τη γέννηση του δικαιώματος της ζητούμενης αναπροσαρμογής στο ύψος του 75% του τιμαρίθμου του κόστους ζωής. Για το διάστημα αυτό μόνο, για αποζημίωση χρήσης μπορεί να γίνει λόγος γεγονός που και ο ίδιος ο αναιρεσείων αναφέρει στο δικόγραφο της αγωγής του (σελίδα 5). Αναφέρει συγκεκριμένα, ότι ζητούσε διαφορές μισθωμάτων και αποζημίωσης χρήσης, διότι εν τω μεταξύ είχε γίνει καταγγελία της μισθώσεως από τον ίδιο για μεταβολή χρήσης αλλά και για καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων και ότι, απλώς, δεν εκτελέστηκε η εξωστική απόφαση.
Επομένως, με τα αποδεκτά γενόμενα από τον αναιρεσείοντα αυτά δεδομένα, δεν μετατράπηκε η μίσθωση σε αορίστου χρόνου, όπως αβάσιμα ο ίδιος ο αναιρεσείων εκ των υστέρων ισχυρίζεται. Επομένως, είναι απορριπτέος, ως αβάσιμος, ο συναφής δεύτερος από τους λόγους της αιτήσεως αναιρέσεως.
Για τους λόγους αυτούς
Αναιρεί, κατά τα αναφερόμενα στο σκεπτικό, την 6511/2003 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών που δίκασε ως εφετείο
Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση, κατά το μέρος που αναιρέθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, στο ίδιο δικαστήριο, που θα συντεθεί από άλλους δικαστές
Και
Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος, την οποία ορίζει σε τριακόσια τριάντα (330 Ευρώ).
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 14-12-2005 και
Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο στην Αθήνα, στις 22-02-2006.